住宅性能表示制度
一般消費者が良質な住宅を安心して取得できるよう、住宅品確法（住宅の品質確保の促進などに関する法律）があります。
こちらでは、法律の概要および、住宅品確法の1つの項目である住宅性能表示制度を中心に解説します。
住宅の品質確保の促進等に関する法律
住宅品確法は 、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するために作られ、専門的な知識がない一般消費者にも住宅に関わる性能等が分かりやすいよう、客観的な評価基準で住宅の性能を明確化することや、トラブルになった際に消費者を守るための法律です。
また、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について、住宅事業者が10年間の瑕疵担保責任を負うことも定めています。
この法律は、下記の3つの柱からできています。
- 住宅の性能を表す評価のものさしである“住宅性能表示制度の創設”
- トラブルを解決する“住宅に係る紛争処理体制の整備”
- 瑕疵に対して無償で修繕・賠償する“瑕疵担保責任の10年間義務化”
1. 住宅性能表示制度の創設
耐久性や遮音性、耐火性など住宅のさまざまな性能について、そのレベルを共通の“ものさし”で評価し、共通のことばで表示できる制度です。
法律に基づき、住宅の性能を評価し表示するための基準や手続きが定められており、国土交通大臣及び内閣総理大臣が日本住宅性能表示基準として定めています。
そのため、住宅どうしの性能比較も可能になります。
この制度を利用するかどうかは、任意に選択できます。
また、評価を客観的に実施する第三者機関が存在し、登録住宅性能評価機関として国土交通大臣の認定のもと登録されています。
登録住宅性能評価機関は、評価方法基準に従って住宅の性能評価を行い、住宅性能評価書として交付します。
住宅性能評価書には、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類あり、設計図書の段階の評価結果をまとめたものと、施工段階と完成段階の検査を経た評価結果をまとめたものに分けられます。
下記参照（それぞれ法律に基づくマークが表示されます）
2. 住宅に係る紛争処理体制の整備
お施主様と住宅会社の間でトラブルが発生した際に、裁判によらずに紛争を迅速に解決する仕組みが指定住宅紛争処理機関です。
この処理機関では、住宅性能表示制度を受けた住宅に限って、あっせん、調停、仲裁などを受けることができます。
建設住宅性能評価書が交付された住宅の紛争であれば、住宅性能評価書の記載内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間のすべての紛争の処理を扱います。
紛争処理の申請料は、1件あたり1万円となっています。（2024年4月時点）
・具体的な申請方法
住宅紛争処理制度の利用を希望する契約者等は、指定住宅紛争処理機関（全国の弁護士会に設置された住宅紛争審査会）に申請します。
弁護士や建築士等の専門家により公平な判断をもって調停・仲介がなされます。
住宅性能表示制度による住宅の紛争処理のしくみ
引用：国土交通省（新築住宅の住宅性能表示制度ガイド）
住宅紛争処理制度・電話相談・専門家相談に関するお問い合わせ
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター・平均審査期間（参考）
住宅紛争処理制度の平均審理期間は、平均的に7.3ヶ月となっています。
一般的な建築関係の第一審が19.7ヶ月となっていることに比べると、迅速に終結するため負担も少なくなります。
引用：住宅紛争処理制度の平均処理期間は公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターのホームページの公開情報
3.瑕疵担保責任の10年間義務化
瑕疵担保責任とは、瑕疵が見つかった際に無償で修繕・賠償しなければならない責任です。
住宅会社は、引渡日から10年間にわたり、新築住宅の“基本構造部分”や“雨水の浸入を防止する部分”に瑕疵が発生した場合に無償で修繕するなどの義務を負うことになります。
なお、中古住宅を購入する場合、売買条件や売買トラブルに対応するための「検査と保証がセット」になった既存住宅売買瑕疵保険があります。
中古住宅の売買では、売主には契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が課せられており、一般的な基準は、売主が宅地建物取引業者の場合で2年、個人の場合で6カ月になっています。
新築から10年を経過していない中古住宅の場合、所定の条件を満たすことで新築から10年の瑕疵保証を引き継ぐことができます。
条件とは新築時に契約している瑕疵保険の中に、所有者変更を許可する特約が付帯されていることや、建て主などの承諾を得るといった内容になるため、中古住宅を購入する際には売主側に引継ぎが可能かどうかを確認するとよいでしょう。
住宅性能表示制度の10項目
特に項目2.5.78.910が開口部に関係してきます
住宅性能表示制度には、10項目が設けられています。
住宅性能表示制度の内、窓の性能に関する項目について窓の性能表示マーク（性能ピクト）を表示しています。
※直近の改正内容（2022年10月）
日本住宅性能表示基準・評価方法基準等の改正に伴い、住宅性能表示制度の必須／選択項目の範囲についても見直されました。
それにより新築住宅においては、10項目中必須項目が4項目に限定されました。
また、省エネルギー基準の改正（平成25年省エネ基準）に伴い、従来の省エネルギー対策等級を「断熱等性能等級」とし、基準の指標をこれまでの熱損失係数（Q）、夏期の日射取得係数（μ）から外皮平均熱貫流率（UA）、冷房期の平均日射熱取得率（ηA）に変更されました。
さらに、新たに「一次エネルギー消費量等級」を導入し、低炭素建築物認定基準相当が最上位等級に設定となりました。
①構造の安定に関すること（必須項目）
地震や風などのチカラが加わった時の建物全体の強さを評価し、耐震性・耐風性・耐積雪などの項目が評価されます。
・耐震性（倒壊・崩壊）
地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさを評価します。
- 耐震等級3：
- 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第3項に定めるもの）の1.5倍の力に対して倒壊・崩壊等しない程度
- 耐震等級2：
- 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第3項に定めるもの）の1.25倍の力に対して倒壊・崩壊等しない程度
- 耐震等級1：
- 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第3項に定めるもの）に対して倒壊・崩壊等しない程度
・耐震性（損傷）
地震に対する構造躯体の損傷（大規模な修復工事を要する程度の著しい損傷）の生じにくさ）を評価します。
- 耐震等級3：
- 稀に（数十年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第2項に定めるもの）の1.5倍の力に対して損傷を生じない程度
- 耐震等級2：
- 稀に（数十年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第2項に定めるもの）の1.25倍の力に対して損傷を生じない程度
- 耐震等級1：
- 稀に（数十年に一度程度）発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第2項に定めるもの）に対して損傷を生じない程度
・耐風等級
暴風に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさ及び構造躯体の損傷（大規模な修復工事を要する程度の著しい損傷）の生じにくさを評価します。
- 耐風等級2：
- 極めて稀に（500年に一度程度）発生する暴風による力（建築基準法施行令第87条に定めるものの1.6倍）の1.2倍の力に対して倒壊、崩壊等せず、稀に（50年に一度程度）発生する暴風による力（同条に定めるもの）の1.2倍の力に対して損傷を生じない程度
- 耐風等級1：
- 極めて稀に（500年に一度程度）発生する暴風による力（建築基準法施行令第87条に定めるものの1.6倍）に対して倒壊、崩壊等せず、稀に（50年に一度程度）発生する暴風による力（同条に定めるもの）に対して損傷を生じない程度
・耐積雪等級
屋根の積雪に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさ及び構造躯体の損傷（大規模な修復工事を要する程度の著しい損傷）の生じにくさを評価します。
- 耐積雪等級2：
- 極めて稀に（500年に一度程度）発生する積雪による力（建築基準法施行令第86条に定めるものの1.4倍）の1.2倍の力に対して倒壊、崩壊等せず、稀に（50年に一度程度）発生する積雪による力（同条に定めるもの）の1.2倍の力に対して損傷を生じない程度
- 耐積雪等級1：
- 極めて稀に（500年に一度程度）発生する積雪による力（建築基準法施行令第86条に定めるものの1.4倍）に対して倒壊、崩壊等せず、稀に（50年に一度程度）発生する積雪による力（同条に定めるもの）に対して損傷を生じない程度
②火災時の安全に関すること（選択項目）
早期感知、3階からの脱出、建物の燃えにくさを評価します。
- 耐火等級：
- 延焼のおそれのある部分の開口部に係わる火災に よる火炎を遮る時間の長さ
- 等級3：
- 火炎を遮る時間が60分相当以上（特定防火設備）
- 等級2：
- 火炎を遮る時間が20分相当以上（防火設備）
- 等級1：
- その他
③劣化の軽減に関すること（必須項目）
木造住宅の場合は、柱・梁・主要な壁などの構造躯体の材料に関して、劣化を軽減する対策の程度を評価して等級で表示します。
鉄骨造住宅では、水分や大気中の物質による鋼材の錆びへの対策として、めっき・塗装・換気対策などを評価します。
・劣化対策等級（構造躯体等）
構造躯体等に使用する材料の交換等大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策の程度を表す。
- 劣化対策等級3：
- 通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代（概ね75～90年）まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている
- 劣化対策等級2：
- 通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で2世代（概ね50～60年）まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている
- 劣化対策等級1：
- 建築基準法に定める対策が講じられている
④維持管理への配慮に関すること（必須項目）
日常における給排水管、ガス管の維持管理を評価します。
⑤温熱環境・エネルギー消費量に関すること（必須項目）
住宅の室内の温熱環境維持、そしてエネルギー消費量の削減を目的として評価される項目です。
建物の「外皮（外壁・屋根・窓・玄関など）の断熱等性能」と、設備（暖冷房、換気、給湯、照明他）の性能を総合的に評価した「一次エネルギー消費量」を表示することになっています。
・断熱等性能等級（2022年 改正項目）
外皮（外壁、窓など）の断熱性能、冷房期に日射を遮蔽する対策、結露の発生を抑制するための対策など、住宅外皮の断熱性能について評価します。
外皮平均熱貫流率は、数値が小さいほど熱伝導率が低く、断熱性能が高いことを示しています。
- 断熱等性能等級7：
- HEAT20・G3基準相当 2022年度 新設
- 断熱等性能等級6：
- HEAT20・G2基準相当 2022年度 新設
- 断熱等性能等級5：
- 2030年基準 相当（ZEH・長期優良住宅基準） 2022年度 新設
- 断熱等性能等級4：
- 平成25年基準 相当 2025年 義務化予定
- 断熱等性能等級3：
- 平成4年基準 相当
- 断熱等性能等級2：
- 昭和55年基準 相当
- 断熱等性能等級1：
- その他
・住宅性能表示上の項目および結果（断熱等性能等級）
- 断熱等性能等級7：
- 熱損失等のより著しい削減のための対策が講じられている
- 断熱等性能等級6：
- 熱損失等の著しい削減のための対策が講じられている
- 断熱等性能等級5：
- 熱損失等のより大きな削減のための対策
建築物エネルギー消費性能基準等を定める省令（平成28年経済産業省令・国土交通省令第1号）
以下「基準省令」に定める建築物エネルギー消費性能誘導基準に相当する程度が講じられている
- 断熱等性能等級4：
- 熱損失等の大きな削減のための対策（基準省令に定める建築物エネルギー消費性能基準に相当する程度）が講じられている
- 断熱等性能等級3：
- 熱損失等の一定程度の削減のための対策が講じられている
- 断熱等性能等級2：
- 熱損失の小さな削減のための対策が講じられている
- 断熱等性能等級1：
- その他
・一次エネルギー消費量等級（2022年 改正項目）
一次エネルギー消費量を評価する基準に沿って、外皮の断熱性能・日射遮蔽に加え、暖冷房・換気・給湯・照明他の住宅設備の省エネ性を総合的に評価し表示します。
- 断熱等性能等級6：
- BEI＝0.8（ZEH・長期優良住宅基準） 2022年度 新設
- 断熱等性能等級5：
- BEI＝0.9（旧・低炭素認定住宅基準）
- 断熱等性能等級4：
- BEI＝1.0 2025年 義務化予定
※BEI（Building Energy Index）とは
一次エネルギー消費量の計算結果として算出される設計一次エネルギー消費量に対して、基準一次エネルギー消費量を除した数値で求められる数値です。
すなわち BEI＝1.0の場合、設計一次エネルギー消費量と基準一次エネルギー消費量が同じとなり、1.0未満の場合、基準一次エネルギー消費量に対して設計一次エネルギー消費量が低いことを示します。
・住宅性能表示上の項目および結果（一次エネルギー消費量等級）
- 断熱等性能等級6：
- 一次エネルギー消費量の著しい削減のための対策※が講じられている
基準省令に定める建築物エネルギー消費性能誘導基準（その設定の基礎となる基準一次エネルギー消費量が、基準省令第14条第１項の規定により求められたものであるものに限る）に相当する程度 - 断熱等性能等級5：
- 一次エネルギー消費量のより大きな削減のための対策が講じられている
- 断熱等性能等級4：
- 一次エネルギー消費量の大きな削減のための対策※が講じられている
基準省令に定める建築物エネルギー消費性能基準（その設定の基礎となる基準一次エネルギー消費量が、基準省令第5条第1項の規定により求められたものであるものに限る）に相当する程度 - 断熱等性能等級1：
- その他
⑥空気環境に関すること（選択項目）
室内空気の清浄さ、特に代表的な化学物質の濃度の低減対策について評価します。
- ホルムアルデヒド発散等級：
- 居室の内装の仕上げおよび換気などの措置のない天井裏などの下地材などに使用される特定建材からのホルムアルデヒドの発散量の少なさを評価します。
〈内装〉
- 等級3：
- ホルムアルデヒドの発散量が極めて少ない（日本工業規格又は日本農林規格のF☆☆☆☆等級相当以上）
- 等級2：
- ホルムアルデヒドの発散量が少ない（日本工業規格又は日本農林規格のF☆☆☆等級相当以上）
- 等級1：
- その他
〈天井裏など〉
- 等級3：
- ホルムアルデヒドの発散量が極めて少ない（日本工業規格又は日本農林規格のF☆☆☆☆等級相当以上）
- 等級2：
- ホルムアルデヒドの発散量が少ない（日本工業規格又は日本農林規格のF☆☆☆等級相当以上）
⑦光・視環境に関すること（選択項目）
日常生活を送る上で、室内に適度な明るさを確保することは住宅設計において重要な要素です。
居室の開口部面積と位置についての配慮を評価します。
- 単純開口率：
- 居室の外壁または屋根に設けられた開口部の面積の床面積に対する割合の大きさを表します。
- 方位別開口比：
- 居室の外壁または屋根に設けられた開口部の面積の各方位毎の比率の大きさを表します。
東西南北そして真上（天窓など）の方位ごとの開口部の面積の割合を表示することで、どちらの方向から多くの光を取り込める住宅なのかを評価します。
⑧音環境に関すること（選択項目）
外部からの騒音遮断の程度で、希望する人だけが評価を受ける選択項目です。
透過損失等級（外壁開口部）以外では、重量床衝撃音対策・軽量床衝撃音対策・透過損失等級（界壁）といった項目が評価されます。
・透過損失等級（外壁開口部）
居室の外壁に設けられた開口部に方位別に使用するサッシによる空気伝搬音の遮断の程度を表します。
東西南北それぞれ3段階で評価されます。
- 等級3：
- 特に優れた空気伝搬音の遮断性能※が確保されている程度
日本工業規格のRm（1/3）-25等級相当以上 - 等級2：
- 優れた空気伝搬音の遮断性能※が確保されている程度
日本工業規格のRm（1/3）-20等級相当以上 - 等級1：
- その他
⑨高齢者などへの配慮に関すること（選択項目）
バリアフリーの程度を評価します。
・高齢者等配慮対策等級（専用部分）
住戸内における高齢者などへの配慮のために必要な対策の程度を表します。
- 高齢者等配慮対策等級5：
- 高齢者などが安全に移動することに特に配慮した措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にすることに特に配慮した措置が講じられている
- 高齢者等配慮対策等級4：
- 高齢者などが安全に移動することに配慮した措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にすることに配慮した措置が講じられている
- 高齢者等配慮対策等級3：
- 高齢者などが安全に移動するための基本的な措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うための基本的な措置が講じられている
- 高齢者等配慮対策等級2：
- 高齢者などが安全に移動するための基本的な措置が講じられている
- 高齢者等配慮対策等級1：
- 住戸内において、建築基準法に定める移動時の安全性を確保する措置が講じられている
⑩防犯に関すること（選択項目）
開口部の侵入防止対策を評価します。
防犯性を高めるには、以下の4点が重要とされています。
- 周囲からの見通しを確保する（監視性の確保）
- 居住者の帰属意識の向上、コミュニティ形成の促進（領域性の強化）
- 犯罪企図者の動きを限定し接近を妨げる（接近の制御）
- 建物の部材や設備を破壊されにくいものとする（被害対象の強化）
侵入を防止する性能が確かめられた部品を、開口部に使用されていることが評価対象となります。
侵入を防止する性能が確かめられた部品としては、国土交通省が警察庁および民間団体等と共催している“防犯性能の高い建物部品の開発・普及に関する官民合同会議”の防犯性能試験を通過した部品は、これに該当するものとします。
一戸建て
共同住宅
サッシ・ドア性能データベース
住宅品質確保促進法“住宅性能表示制度”に関連する“防火”、“断熱”、“気密”、“遮音”、“防犯”の性能項目について､（一社）日本サッシ協会で各社の商品別性能を一覧表にまとめ、各商品の性能を容易に閲覧することを目的に性能データベースを公開しています｡