長期優良住宅認定制度

これからの住宅のスタンダードとなりえる長期優良住宅、および認定制度の概要について解説します。

長期優良住宅認定制度が制定された社会的背景から、新築向けの長期優良住宅の概要・基準、最新の改正内容まで網羅的に紹介しています。

さらに後半では、長期優良住宅認定制度を適用することでのメリットについても触れており、長期優良住宅認定制度について深く知ることができる記事内容になっています。

長期優良住宅認定制度の経緯

長期優良住宅認定制度とは「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅の建築・維持保全に関する計画を長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき認定するもの」と、国土交通省の資料に記載されています。

これまでの経緯としては、以下のようになっています。

簡潔に言い換えると、長期に渡って安心して住み続けることができる住宅の設計および建築・維持保全の規定を定めたもので、その規定に則って認定を受けることで各種メリットを受けることができる制度です。

なお、この長期優良住宅認定制度が制定された背景としては、2006年（平成18年）6月に制定された「住生活基本法」、同年9月に制定された「住生活基本計画」によるものです。

これにより、戦後、”住宅量の確保を目指してきた政策”が”質の確保へ転換する政策”へ変わり、長く住み続けることができる住宅の普及によって資産価値が長期にわたり維持され、価値の評価を受けることで国の経済全体的に「ゆとり」を生み出す、として期待されています。

このような過程から、長期間安心して暮らすための具体的な要件を満たした住宅を「長期優良住宅」とし、さらに所管行政庁が認定することで各種優遇を受けることができる制度ができあがりました。

長期優良住宅認定制度は、2009年（平成21年）開始以来、順調に累積でも戸数を伸ばしており、認定を受けた住宅は令和3年度時点で累積135万戸を突破しています。

年間では約10万戸前後を推移しており、一般戸建ての着工数が約40万戸であることから、新築戸建ての約4分の1が長期優良住宅となっている計算です。

「長期優良住宅」とは、「一戸建ての住宅」「共同住宅等」それぞれに適用されますが、大きく分けて以下の5つ（A〜E）の措置が講じられている住宅のことを指します。

長期優良住宅の認定を受けるためには、一戸建て・共同住宅ともに各々の以下の基準を満たす必要があります。

2022年（令和4年）10月1日の改正の主要概要は以下の通りです。

【主な変更点】

これまで既存住宅については、一定の性能を有するものであっても、増改築行為を行わない限り認定を取得することができませんでした。

しかし優良と認定できる既存住宅については、増改築を行わずとも維持保全計画のみで認定が取得できるように変更されました。

また省エネルギー対策の強化では、断熱性能について変更がありました。

長期優良住宅の認定基準を、これまでの住宅性能表示の断熱等性能等級4から、ZEH水準（住宅性能表示の断熱等性能等級5）に引き上げました。

そして省エネ化（太陽光発電システムの設置など）で重量化した建築物の構造安全性を確保するため、同時に必要な壁量の基準の見直しも行っています。

共同住宅については、分譲住宅を想定した基準を見直し、維持管理・更新の容易性に係る専用配管の基準を区分所有住宅以外に適用しないなど、賃貸住宅の実態に合わせる変更内容です。

また、共同住宅等の面積基準についても「55㎡」から「40㎡以上」に原則を合理化していている点などが変更点となっています。

長期優良住宅の認定を受けた住宅（新築）は、条件に応じて各補助金・税制優遇・金利優遇・地震保険の割引などを受けることができます。

2024年3月31日までに新築された住宅で、長期優良住宅認定を受けることで（戸建て・マンション）、以下のような優遇措置が適用されます。

税金の種類	メリット
登録免許税	税率の引き下げ保存登記 0.15％（一般住宅）→0.1％（長期優良住宅）移転登記（戸建て）0.3％（一般住宅） → 0.2％（長期優良住宅）（マンション）0.3％（一般住宅） → 0.1％（長期優良住宅）
不動産取得税	課税標準からの控除額の増額控除額1,200万円（一般住宅） → 1,300万円（長期優良住宅）
固定資産税	減税措置（1／2減額）適用期間の延長（戸建て）1～3年間（一般住宅） → 1～5年間（長期優良住宅）（マンション）1～3年間（一般住宅） → 1～7年間（長期優良住宅）

長期優良住宅を取得・建築する場合、フラット35・フラット50において金利の引き下げ等の措置を受けることができます。

フラット35S（金利Aプラン）及び維持保全型	フラット35の借入金利当初5年間：0.5％引き下げ 6年目～10年目：0.25％引き下げ
フラット50	返済期間の上限が50年間。 ※住宅売却の際に、借入金利のままで購入者へ住宅ローンの返済を引き継ぐことが可能

長期優良住宅は、一般住宅に比べて耐震性能が高いことから、所定の確認資料を提出することで耐震等級に応じた地震保険の割引を受けることができます。

長期優良住宅（新築）の認定を受けた場合は、地震保険を取り扱う損害保険代理店または損害保険会社にお問合せください。

耐震等級割引	住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく耐震等級（倒壊等防止）を有している建物であること耐震等級2：30％割引耐震等級3：50％割引
免震建築物割引	住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく免震建築物であること免震建築物：50％割引